未办土地出让手续转让合同无效

未办土地出让手续转让合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）下属的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的一块土地使用权转让给湛江土地总。湛江土地总共支付了土地转让款，中银公司也交付了土地界限图。

后来，湛江土地总又将这块土地转售给了另一家公司。但这家公司起诉要求确认合同无效，法院最终判决湛江土地总与这家公司的土地转让合同无效，湛江土地总需要返还已收取的款项。随后，湛江土地总起诉遂溪中行，要求返还土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质存在问题，双方签订的土地转让合同应属无效，遂溪中行作为中银公司的开办单位应当返还土地转让款。

遂溪中行认为：双方签订的是合同转让而非土地使用权转让，合同有效且已实际履行；湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效，应驳回其诉讼请求。

法院判决

最高人民法院经审理，撤销了一审判决，改判认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，遂溪中行须在判决生效后十日内返还湛江土地总土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。同时，法院认定湛江土地总的主张未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据法律规定，转让土地使用权必须取得土地使用权证，并依法办理出让手续。本案中，中银公司既未取得土地使用权，也未办理出让审批，因此转让合同被认定无效。这提醒我们，在购买或转让土地时，一定要核实对方是否具备合法的权属证明和审批手续。

第二，合同无效后的法律后果。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，中银公司收取的土地转让款应当返还给湛江土地总。同时，法院根据双方过错程度划分了责任：中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也需承担相应责任。

第三，诉讼时效问题值得重视。本案中，湛江土地总出具收据后，在向另一家公司提起诉讼的上诉中主张了权利，法院认定该行为中断了诉讼时效，因此未超过法定的两年诉讼时效期间。实践中，权利人应当注意及时主张权利，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

王德林律师提示：

在文山地区，土地转让纠纷较为常见，建议当事人在签订土地转让合同前，务必核实土地权属证明、出让审批手续是否齐全。如果发现对方不具备转让条件，应当及时停止交易并咨询专业律师，避免造成更大损失。合同无效后，应当尽快通过法律途径主张返还财产，同时注意保留付款凭证、合同文件等关键证据，以维护自身合法权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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