未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）与海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司并没有取得该大厦所在土地的使用权证，也没有取得商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

实际上，这块地的土地使用权原本属于海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司），厚南公司与其他公司之间多次转让项目权益，但始终没有办理土地使用权变更登记。深发公司虽然在开发过程中投入了大量资金，但直到顺兴公司起诉时，仍然没有取得合法的预售手续。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司则认为：公司与厚南公司签订了合作建房合同，已经实际投入资金进行开发建设，并且项目已经取得了部分审批手续，合同应属有效，顺兴公司不能单方面要求解除。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但要求深发公司补办土地使用权变更登记手续。最高人民法院二审认为，本案的核心问题是深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，根据《城市房地产管理法》的规定，未取得预售许可证的情况下签订的商品房预售合同，应当认定为无效。最终判决双方合同无效，深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，开发商在取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证之前，不得对外销售房屋。这是法律为了保护购房人利益设置的强制性规定，违反该规定的合同无效。

第二，合同无效的法律后果是恢复原状，即双方返还各自取得的财产。本案中顺兴公司虽然支付了5000万元，但因为合同无效，只能要求返还本金和利息，无法主张其他赔偿。如果开发商已经将资金挪用或亏损，购房人可能面临追款困难。

第三，购房人在签约前应当主动查验开发商的相关证件，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，说明该项目存在重大法律风险，切勿轻易付款。

王德林律师提示：

购房是家庭重大支出，建议在签约前到当地房管部门核实开发商的预售资格。如在文山地区遇到类似问题，可携带合同及付款凭证到律师事务所咨询，以便及时采取法律措施保护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市