房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了房屋租赁协议。协议约定，宇航公司租赁整幢商厦，租期多年，并约定了租金支付方式。然而，商厦在未完成消防验收的情况下就开业了，后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司认为郊区供销公司未能提供符合安全条件的房屋，拒绝支付后续租金，而郊区供销公司则要求宇航公司按原约定支付租金。

双方协商未果，宇航公司起诉至法院，郊区供销公司也提起反诉。案件经过一审、二审，最终由最高人民法院作出终审判决。

争议焦点

本案的核心争议焦点有两个：一是宇航公司能否以房屋存在消防隐患为由，行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金；二是在房屋违法使用期间，租金标准应如何认定。宇航公司主张，郊区供销公司未完成消防整改，导致房屋无法正常使用，其有权暂停支付租金。郊区供销公司则认为，宇航公司明知房屋未通过消防验收仍开业，应自行承担责任，租金应按合同约定全额支付。

法院判决

最高人民法院判决：驳回上诉，维持原判。法院认为，房屋未经消防验收即投入使用，违反了强制性规定，该期间的租赁合同属于违法履行状态。宇航公司作为承租人，在明知消防未达标的情况下仍开业，也应承担相应责任。因此，在违法履行期间，租金不能按合同约定标准计算，而应参照房屋的实际使用价值，酌情确定租金数额。最终法院酌情降低了该期间的租金标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无条件的。承租人发现租赁房屋存在安全隐患，可以要求出租人整改，但不能在明知问题存在的情况下继续使用房屋，再以房屋不符合条件为由拒付全部租金。法院会综合考虑双方过错，确定各自应承担的责任。

第二，违法状态下的租金标准不能按合同约定计算。如果租赁合同在履行过程中违反了消防、规划等强制性规定，那么该期间的租金就不能简单按合同约定执行。法院通常会根据房屋的实际使用价值、双方过错程度等因素，酌情确定一个合理的租金数额。

第三，租赁双方都应注意房屋的合法合规性。出租人应确保交付的房屋符合消防、安全等法定条件，承租人在使用前也应主动查验相关手续。否则，一旦发生问题，双方都可能面临损失。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议在签订合同前先核实房屋的消防验收、产权登记等关键手续。如果房屋存在安全隐患，应书面要求出租人整改，不要贸然使用，否则可能影响您的租金抗辩权利。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市