商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的“羊城国际商贸中心”四楼、六楼商场抵债，并明确由开发商省一建城建分公司与清远金融市场直接签订商品房预售合同。
随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除合同。人行清远支行则主张其已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一张盖有项目开发部印章的收据作为证据。
争议焦点
省一建城建分公司认为，双方签订的是真实的商品房预售合同，清远金融市场并未实际支付购房款，收据是华泰公司事后补办的，不能证明付款事实，合同应解除。人行清远支行则认为，双方签订的是以房抵债合同，其债权已通过抵债方式转化为购房款，合同已履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同性质为商品房预售合同，而非以房抵债合同。清远金融市场未能提供充分证据证明其已实际支付购房款，因此支持省一建城建分公司解除合同的诉讼请求。法院强调，判断合同性质应依据合同内容及实际履行情况，不能仅凭当事人之间的债权债务关系认定。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债合同的核心区别在于交易目的。预售合同的目的是买卖房屋，买方需实际支付购房款；而以房抵债合同的目的则是用房屋抵偿已有债务，债务消灭即视为付款。本案中，虽然双方存在债权债务关系，但合同明确约定购房款为港币1.185亿元，且要求开发商出具收款凭据，符合预售合同特征。
第二，付款事实需要证据支撑。本案中，人行清远支行仅提供一张补开的收据，无银行转账记录、付款凭证等佐证，法院难以认定其已履行付款义务。实践中，购房者应保留完整的付款凭证，避免事后纠纷。
第三，合同性质认定对当事人权益影响重大。若认定为以房抵债合同，债务人可能无需实际支付购房款；若认定为预售合同，买方则需证明已付款。建议当事人在签订合同时明确合同类型，并按照约定履行义务。
王德林律师提示：
购房时务必核实合同性质，区分是普通买卖还是以房抵债。付款后应保留银行转账记录、收据等原始凭证，避免仅凭补开收据主张权利。如在文山地区遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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