房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了长达20年的租赁合同。合同约定宇航公司支付租金，并负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。双方还约定了定金支付和开业时间。

商厦建好后，宇航公司开始装修并开业经营。但供电增容未成功，消防设施也不达标，消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，宇航公司拒绝支付停业期间的租金，供销公司则起诉要求按原合同标准支付租金。

争议焦点

宇航公司认为：消防和供电问题是由供销公司造成的，商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付停业期间的租金，甚至要求供销公司赔偿损失。

供销公司认为：合同已经生效，房屋已交付使用，宇航公司应当按约定支付租金，不能以消防等问题为由拒付。双方各执一词，矛盾激烈。

法院判决

最高人民法院二审认定：房屋租赁合同合法有效，但履行过程中因消防不达标被责令停业，属于违法履行状态。在此期间，承租人有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。法院最终判决宇航公司无需支付停业期间的租金，但合同继续有效，待消防整改合格恢复经营后，租金按原合同标准执行。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行合同义务，导致另一方无法正常使用租赁物时，承租人可以暂时停止支付租金，这符合公平原则。

第二，房屋租赁合同有效不等于履行状态合法。如果租赁物存在消防等安全隐患，被行政机关责令停业，承租人有权拒绝支付该期间的租金。出租人不能以合同有效为由，要求承租人承担违法履行期间的租金。

第三，停业期间的损失由谁承担，要看责任在哪一方。本案中供电和消防问题主要系出租人未履行合同义务所致，故损失由出租人自行承担。承租人无需为出租人的违约行为买单。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定出租人提供合格租赁物的义务，包括消防、水电等基本条件。如果出租人未履行，承租人应及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，建议承租人在停业期间主动与出租人协商整改方案，避免矛盾激化。必要时可向法院申请先予执行，要求出租人履行整改义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市