买房签了预售合同，实际是抵债，合同有效吗
买房签了预售合同，实际是抵债，合同有效吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用该公司投资建设的商场四楼、六楼来抵债。随后，开发商（省一建城建分公司）与银行（清远金融市场）签订了正式的《房地产预售契约》，把这两层商场卖给了银行，总价1.185亿港元。
但奇怪的是，合同签了之后，银行并没有实际付钱。几年后，开发商起诉要求解除合同，理由是银行从未支付购房款。银行则拿出一张收据，声称已经用贷款抵了房款。开发商的代理人在收据上盖章，但开发商说这个章是公司交给另一家公司保管的，收据是事后补办的，根本没有实际付款。
争议焦点
开发商认为：银行没有实际支付购房款，双方签订的预售合同应当解除。银行主张：已经通过“以贷抵楼”的方式付清了全部房款，合同已经履行完毕。
法院判决
法院认定，本案的核心是《抵债协议书》而非《房地产预售契约》。双方的真实意思是用房产抵偿债务，而不是真正的商品房买卖。银行并未实际支付购房款，开发商要求解除合同的主张成立。最终支持了解除预售合同，驳回了银行的抗辩。
律师分析
第一，合同的性质不能只看名称，要看双方的真实意思。本案中，虽然签了预售合同，但背景是抵债，法院认定为以房抵债合同，而不是商品房预售合同。
第二，收据不等于付款凭证。银行拿出的收据没有对应的银行转账记录或付款凭证，且是事后补开，不能证明实际付款。在房屋买卖中，仅有收据不足以证明房款已付清。
第三，开发商盖章的收据由他人保管，可能带来风险。本案中，收据上的公章由另一家公司掌管，开发商对此无法控制，这提醒企业要严格管理公章使用，避免被他人冒用或滥用。
王德林律师提示：
如果您在买房时遇到类似情况，比如合同名称是“预售合同”但实际涉及债务抵偿，一定要核实清楚合同性质，避免陷入纠纷。在文山地区，不少购房者因未仔细审查合同背景，导致后续维权困难。建议在签约前咨询专业律师，特别是涉及大额房款或复杂交易时，务必保留好付款凭证、银行流水等关键证据。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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