买地后发现面积缩水，合同是否有效
买地后发现面积缩水，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，按证上载明的面积进行设计，但送规划局审批时发现，土地使用证上的面积与规划部门实际规划的面积不符。原来，发展公司办证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证标明的道路宽度和实际规划不一致，置地公司实际能使用的土地面积比证上少了近千平方米。另外，转让的土地中包含了城市道路，而城市道路属于市政设施，依法不得转让。
置地公司多次找发展公司和当地政府要求补偿或退款，但都没有结果，于是起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方合同是按整体面积转让的，土地位置图与规划坐标图一致，土地使用证上登记的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地使用证标明的面积与实际不符，土地位置图不是规划坐标图，城市道路不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院终审判决：双方签订的土地使用权转让合同中，涉及城市道路面积部分的转让无效；符合规划要求的土地面积部分的转让有效。发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律规定不得转让。发展公司将道路面积连同土地一起转让给置地公司，这部分转让行为是违法的，应当认定无效。
第二，土地使用权转让时，转让方必须提供经过规划部门审批的坐标图，而不能仅凭自己绘制的位置图。发展公司提供未经审批的位置图办证，导致土地使用证面积与规划实际不符，存在明显过错。
第三，合同部分无效不等于全部无效。对于符合规划要求的土地面积部分，双方可以继续履行，但转让方多收的款项应当返还，并赔偿因过错给对方造成的损失。
王德林律师提示：
购买土地使用权时，不要只看土地使用证上的面积，一定要到规划部门核实实际规划情况。在文山地区，类似因规划与证载面积不符引发的纠纷并不少见，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市