开发商延期交房，购房者能否解除合同
开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司（简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产公司（简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同。旅游公司购买深业公司开发的大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按合同约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司未能按期交房的原因是供电问题。深业公司与电业局签订了供电协议并支付了投资款，但因电业局未能及时落实供电设施，导致供电延误。深业公司直到数月后才正式获得供电。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司未按合同约定时间交付房屋，构成违约，旅游公司有权解除合同，要求深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是由于供电问题等"非深业公司所能控制的事件"所致，符合合同约定的延期交房条件，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判：合同继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，并支付逾期交房期间的利息。最高人民检察院提出抗诉后，最高人民法院经再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同是否有效是本案的基础问题。深业公司虽然未取得国有土地使用权证，但已签订土地出让合同、缴纳部分出让金，且取得了建设用地规划许可证和商品房预售许可证。根据最高人民法院的相关司法解释，这种情况不必然导致合同无效。
第二，延期交房是否构成违约，要看合同约定的免责条款是否适用。合同中约定"非深业公司所能控制的事件"可以延期，供电问题属于此类事件，因此深业公司在供电延误期间不承担违约责任。但在供电问题解决后，深业公司仍未及时交房，这段时间就构成违约。
第三，购房者能否解除合同，要看合同约定的解除条件是否成就。合同约定逾期交房超过天，购房者方可提出终止合同。在本案中，旅游公司起诉时，逾期天数尚未达到合同约定的解除条件，且深业公司已具备交房条件，因此法院判决继续履行合同。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应当仔细阅读延期交房的免责条款和解除合同的条件。如果开发商以"不可抗力"或"非其所能控制的事件"为由延期交房，购房者需要核实这些理由是否真实、合理。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议购房者保留好合同、付款凭证和开发商延期交房的相关证据，必要时及时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市