未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，合同总金额高达4亿多元。顺兴公司支付了5000万元后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地实际属于另一家公司厚南公司。顺兴公司认为合同无效，要求退款。

实际上，这块地的使用权一直登记在厚南公司名下，深发公司虽然和厚南公司签了合作建房协议，但始终没有办理土地使用权变更手续，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司付了钱后，工程只建到地下室两层就停了。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和预售许可证，不具备卖期房的主体资格，购房合同缺少法定条件，应当无效，深发公司必须全额返还购房款和利息。

深发公司认为：合同经过厚南公司认可，且三方多次签订协议确认合作关系，合同应当有效，顺兴公司中途毁约应当承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，判决《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，开发商必须同时具备土地使用权证和商品房预售许可证，缺一不可。这是法律为了保护购房人利益设置的强制性条件，违反则合同无效。

第二，即使土地权利人后来出具承诺书表示认可，也不能弥补开发商在签约时没有取得合法手续的缺陷。购房人在签约前一定要核实开发商的五证是否齐全。

第三，合同无效后，开发商应当返还全部购房款，并按照银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息。购房人不能因为合同无效而要求开发商赔偿预期收益。

王德林律师提示：

购买商品房尤其是期房时，务必要求开发商出示《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，并核对证件上的项目名称是否与所购房屋一致。如果开发商无法提供，建议不要支付任何款项。文山地区购房者如遇到类似问题，可以携带合同和付款凭证来所咨询，我们帮您分析合同效力及维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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