按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买泰合广场商业中心部分房产，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行按期放款，中振公司陆续还款，但未办理抵押登记手续。

后中振公司无力继续还款，拖欠大量本息。宝丰支行多次催收无果，起诉至法院，要求解除合同并判令中振公司以房产权益偿还欠款。中振公司则辩称，合同未办理抵押登记，按当地政府规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为：合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府发布的《武汉市房地产抵押管理办法》中"未经抵押登记，抵押无效"的规定，因此按揭贷款合同应认定为无效。

宝丰支行认为：合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行多年，抵押登记仅是公示手续，不影响合同本身的效力，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院认定，确认《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先受偿。法院明确：楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，仅凭地方规章不能否定合同效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房产权益让与银行作为担保，银行提供贷款，三方当事人形成综合法律关系。实践中，只要合同是真实意思表示、内容不违反法律强制性规定，即使未办理抵押登记，合同本身仍然有效。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。法院审理合同效力问题时，主要依据全国性法律、行政法规。武汉市政府的《房地产抵押管理办法》属于地方规章，不能直接导致合同无效。购房人不能以未办登记为由拒绝履行还款义务。

第三，抵押登记的时间顺序影响优先受偿权。本案中，中振公司在签订按揭合同后又将同一房产抵押给其他债权人并办理了登记。但最高人民法院指出，该抵押登记发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，因此不影响银行对房产的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，即使暂时未办妥抵押登记，也不能以此为由不还款。贷款合同自签署之日起即对各方具有约束力。建议购房人及时配合银行办理抵押登记手续，避免因后续纠纷导致房产被拍卖。文山地区的购房者如有类似疑问，可携带合同到律师事务所当面咨询。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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