未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总价高达4.25亿余元。合同特别约定，必须经过原土地开发商厚南公司签字盖章才能生效。顺兴公司随后支付了5000万元购房款。

然而，当时该项目的土地使用权仍然登记在厚南公司名下，深发公司并未取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司后来发现这一问题，认为深发公司没有售房资格，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并返还已付的5000万元购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应属无效合同。

深发公司和厚南公司则主张：厚南公司事后出具了承诺书，认可深发公司的销售行为，且项目已经实际开工建设，合同应当认定为有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在与顺兴公司签订合同时，并未取得该商品房项目的土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。因此，双方签订的《商品房购销合同》依法应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，开发商必须同时具备土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证等法定条件，否则合同无效。本案中深发公司一项手续都不齐全，合同自然无法成立。

第二，厚南公司事后出具的承诺书并不能弥补深发公司预售资格缺失的问题。因为法律要求的是开发商自身具备预售条件，而不是由其他公司事后追认。这一点对购房者非常重要。

第三，购房者在签订商品房预售合同前，一定要主动要求开发商出示五证原件，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商拿不出来，宁可放弃购买，也不要冒险付款，否则可能面临钱房两空的风险。

王德林律师提示：

买房是大事，尤其是购买期房，一定要先查清楚开发商是否具备预售资格。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询项目是否取得预售许可证。如果开发商拒绝提供相关证件，建议不要支付任何定金或购房款，避免陷入合同无效的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市