按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买一处商业房产，总价款数千万元。双方约定采用银行按揭贷款方式支付。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，由宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司以所购房产权益作为抵押担保，泰合公司承担连带保证责任。

合同签订后，宝丰支行按约定发放了贷款，泰合公司也向中振公司出具了收到全部购房款的收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余款项迟迟未还。宝丰支行多次催收无果，遂向法院起诉，要求解除贷款合同，并要求中振公司用所购房产的权益来偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为，该按揭贷款合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应当无效。同时，中振公司还声称，早在2014年就将同一处房产抵押给了另一家公司并办理了登记，因此银行对该房产不享有优先受偿权。

宝丰支行则认为，合同是各方自愿签订，内容不违法，且已经实际履行，合同应当有效。银行有权要求中振公司还款，并对抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于解除贷款合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息的判决，同时撤销一审中涉及担保人责任的判决。法院认定按揭贷款合同有效，中振公司逾期不还款，银行有权以拍卖抵押物的价款优先受偿。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通的财产抵押有区别。本案中，虽然合同名为“楼宇按揭（抵押）贷款”，但按揭制度在我国法律中并未明确规定。法院认为，按揭不同于一般的财产抵押，不能简单套用地方性规章关于抵押登记的要求来否定合同效力。当时国家法律并未规定抵押未经登记就无效，因此仅以未办理登记为由主张合同无效，缺乏法律依据。

第二，中振公司主张的“重复抵押”问题，法院不予支持。中振公司在后设立的抵押，所依据的贷款合同并未实际履行，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押。因此，后设立的抵押登记没有效力，不影响本案银行对抵押物享有的权利。

第三，本案提醒购房者和贷款银行，按揭贷款合同签订后，双方应当及时办理抵押登记手续。虽然未办理登记不必然导致合同无效，但会影响银行对抵押物的优先受偿权。如果抵押物被他人先行查封或处置，银行的债权实现将面临风险。

王德林律师提示：

在签订按揭贷款合同后，购房者应按时还款，避免逾期导致合同解除、房产被拍卖的风险。银行也应在放款后尽快办理抵押登记，确保债权安全。如果您在文山地区遇到类似按揭贷款纠纷，建议及时咨询专业律师，评估合同效力和抵押权的保护问题。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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