未办预售许可证的售房合同是否有效
未办预售许可证的售房合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
新世纪建设发展（深圳）有限公司（下称新世纪公司）与香港天光置业有限公司（下称天光公司）签订了一份购房合同，约定新世纪公司向天光公司购买一处在建商品房。合同签订时，新世纪公司尚未取得商品房预售许可证。后因房价上涨，天光公司反悔，拒绝继续履行合同，双方发生纠纷。
新世纪公司起诉要求天光公司继续交房，天光公司则主张合同因违反法律强制性规定而无效。该案经过一审、二审，最终由最高人民法院作出终审判决。
争议焦点
新世纪公司认为，双方自愿签订的购房合同应当有效，天光公司不能因房价上涨就单方毁约。天光公司则认为，根据法律规定，商品房预售必须取得预售许可证，未取得许可证签订的合同属于无效合同，不应受法律保护。
法院判决
最高人民法院经审理认为，该案发生在合同法实施之前，当时的法律规定并未明确将未取得预售许可证作为合同无效的绝对条件。法院综合考量了双方真实意思表示、合同履行情况等因素，认定该购房合同有效，天光公司应当继续履行合同义务。
律师分析
第一，商品房预售许可证是开发商合法预售房屋的重要凭证，但未取得许可证签订的合同不一定当然无效。法院会结合合同签订时的法律规定、双方真实意愿以及合同履行情况综合判断。
第二，合同效力的认定具有时效性。在合同法实施前后，法院对未取得预售许可证的合同效力认定标准存在差异。合同法实施后，此类合同一般认定为无效，但也要看是否有补正的可能。
第三，购房者在购买期房时，应当主动核实开发商是否取得预售许可证。如果发现开发商没有许可证，应当谨慎签约，避免后续纠纷。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询项目的预售许可情况。
王德林律师提示：
购房前务必核实开发商是否取得商品房预售许可证，这是保障自身权益的重要一步。如果已经签订了无预售许可证的购房合同，建议尽快咨询专业律师，评估合同效力和后续维权方案。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市