商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司欠银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用公司投资开发的广州某商贸中心的部分楼层抵债。随后，开发商与银行签订了《房地产预售契约》，把房子卖给银行，但开发商实际没有收到银行的购房款。

几年后，开发商起诉银行，要求解除预售合同。银行却声称自己已经用贷款抵了楼款，还拿出一张收据作为付款证明。但开发商说，这张收据是华泰公司事后补办的，银行根本没有实际付款。

争议焦点

银行认为：双方已通过《抵债协议书》和《房地产预售契约》达成以房抵债的合意，贷款本息已转化为购房款，合同已履行完毕。开发商则认为：双方签订的是商品房预售合同，银行没有支付任何购房款，合同未实际履行，应当解除。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案实质上是借款合同履行期满后，债务人以房产折抵债务的以房抵债合同，而非商品房预售合同。但银行未提供实际付款凭证，收据系事后补开，不能证明已履行付款义务。最终判决解除《房地产预售契约》，驳回银行的上诉请求。

律师分析

第一，合同性质的认定不能只看表面名称，而要结合签约背景、当事人真实意图和履行情况综合判断。本案中，双方先有借款关系，后签抵债协议，预售契约只是实现抵债目的的形式。

第二，以房抵债合同与商品房预售合同在法律效果上有本质区别。以房抵债属于债务履行方式，不适用商品房预售管理的相关规定，也不能直接认定购房款已付清，仍需审查实际履行证据。

第三，企业或个人在签订类似合同时，应当注意保留完整的付款凭证和履行记录，避免因证据不足导致权利受损。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议当事人及时咨询专业律师。

王德林律师提示：

如果您遇到以房抵债或商品房买卖的合同问题，建议先理清合同性质和实际履行情况，不要轻信单方出具的收据。在文山地区，这类案件需要结合当地法院的裁判规则来制定诉讼策略。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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