开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1990年代，黑龙江海外旅游总公司向哈尔滨深业房地产发展有限公司购买深业大厦的房屋，总价款为数百万元。双方签订了预售协议和正式买卖合同，约定深业公司应在1995年底前交房，如果逾期超过一定天数，旅游公司可以解除合同并要求双倍返还定金。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司直到1996年才实际交房。
深业公司延期交房的原因是供电问题：电业局未能及时落实供电设施，导致大厦无法正常供电。深业公司称这是合同约定的"非其所能控制的事件"，因此交房时间应顺延。旅游公司则认为深业公司违约，起诉要求解除合同、退款并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的天数，其有权解除合同，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：供电问题属于合同约定的不可抗力或非其所能控制的事件，交房期限应当顺延，且大厦已通过验收可以交付，合同应继续履行。
法院判决
一审法院黑龙江省高级人民法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，但需向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失（按银行同期贷款利率计算）。最高人民检察院提出抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同约定的"非深业公司所能控制的事件"是否包括供电问题。法院认为，供电问题涉及政府部门协调和第三方电业局的行为，确实超出了开发商的合理控制范围，因此交房期限可以相应顺延。这提醒购房者，合同中类似免责条款的适用范围比字面理解更宽。
第二，购房者解除合同的条件是否成就。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者方可解除合同。法院计算顺延后的交房日期后，认定旅游公司起诉时解除条件尚未满足，因此不支持解除合同，但深业公司仍需承担逾期交房的违约责任。
第三，合同效力的认定。最高人民检察院抗诉认为深业公司未取得国有土地使用证，合同应无效。但法院审查后认定，深业公司已签订土地出让合同并缴纳大部分出让金，后续也取得了相关证件，合同系双方真实意思表示，内容合法有效。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读关于逾期交房的免责条款和解除合同的条件。如果开发商以"非其所能控制的事件"为由延期交房，建议核实是否有政府部门的证明文件。在文山地区，购房者遇到类似情况，可以要求开发商提供延期依据，并计算实际逾期天数是否达到合同约定的解除条件，再决定是否主张解除合同或要求赔偿。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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