按揭买房未办抵押登记合同是否有效

按揭买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，与中国银行湖北宝丰支行签订了楼宇按揭贷款合同，约定中振公司将购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。但中振公司只还了部分贷款本息，剩余款项迟迟未还。

银行多次催讨无果后起诉到法院，要求解除贷款合同，并让中振公司用房屋权益偿还欠款。中振公司辩称，贷款合同没有办理抵押登记，根据武汉市的地方规定应属无效，而且自己后来又把房子抵押给了另一家公司广州国投并办理了登记。

争议焦点

中振公司主张：贷款合同没有办理抵押登记，违反武汉市政府规定，抵押无效；且房屋已抵押给广州国投并登记，银行不应享有优先权。

银行主张：合同是双方自愿签订，内容合法，已实际履行，应当有效；中振公司与广州国投的抵押是另一法律关系，不影响本案合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，解除贷款合同，中振公司一次性归还剩余贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先清偿银行债务。同时撤销一审中涉及担保人的判项。

法院认为：楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，不能仅因未办理登记就认定合同无效。中振公司与广州国投的抵押设立在本案按揭之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，该登记无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同是购房、借款、担保三位一体的合同，法院更注重合同的实际履行情况和当事人真实意愿。本案合同双方自愿签订、银行已放款、开发商已收款，合同有效。

第二，按揭与抵押在法律上有区别。按揭是购房人将购房合同权益让与银行作为担保，而抵押是将已取得的物权设立担保。地方规章不能与国家法律相抵触，未办理抵押登记不必然导致按揭合同无效。

第三，购房人将同一房产先后抵押给不同债权人，后设立的抵押不能对抗在先设立的按揭权益。而且房屋未竣工验收时不能办理有效抵押登记，这类登记对在先权利人没有约束力。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，即使暂时未办妥抵押登记，也不要以为合同可以随意反悔。贷款合同自签订之日起即对双方有约束力，逾期还款会面临合同解除、一次性还本付息和房屋被拍卖的风险。在文山地区，购房者应当及时督促开发商和银行办理预告登记或抵押登记，以明确各方权利，避免纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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