法院如何认定借名买房中的真实权利人

法院如何认定借名买房中的真实权利人

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

张先生和李女士是朋友关系。2005年，张先生想购买一套商品房，但因自身信用问题无法办理银行贷款。于是张先生与李女士协商，由李女士以自己的名义与开发商签订购房合同并办理贷款，实际购房款和月供均由张先生支付。房屋交付后，张先生一直居住使用该房屋，并承担物业费、水电费等。

2018年，李女士因个人债务问题被债权人起诉，法院查封了登记在李女士名下的这套房屋。张先生这才发现，自己住了十几年的房子竟然被查封了。他向法院提出执行异议，主张自己是房屋的实际所有权人，要求解除查封。

争议焦点

张先生主张：自己才是房屋的实际出资人和使用人，李女士只是名义上的登记人，双方存在借名买房的口头约定，房屋的真实权利人应该是自己。

李女士及债权人主张：房屋登记在李女士名下，根据不动产登记公示公信原则，李女士就是房屋的合法所有权人，张先生只是租客或借住人。

法院判决

法院经审理认为，虽然房屋登记在李女士名下，但综合全案证据，包括购房款支付凭证、银行转账记录、物业费缴纳凭证、邻居证人证言等，可以认定张先生是房屋的实际出资人和实际居住使用人。双方虽无书面借名买房协议，但存在事实上的借名买房关系。最终判决确认张先生为房屋的真实权利人，解除对房屋的查封。

律师分析

第一，借名买房的法律风险很高。本案中张先生虽然最终胜诉，但经历了漫长的诉讼和执行异议程序，耗费了大量时间和金钱。实践中，如果名义登记人将房屋卖给善意第三人，或者名义登记人死亡后继承人主张继承，实际出资人可能面临无法追回房屋的风险。

第二，法院认定借名买房关系时，会重点审查出资证据和实际使用情况。包括购房款、贷款月供、税费、物业费、装修费等由谁支付，房屋由谁实际居住使用，相关原始凭证是否完整。建议借名买房时尽量签订书面协议，并保留所有付款凭证。

第三，借名买房不能对抗善意第三人。如果名义登记人将房屋卖给不知情的买家，买家支付了合理价格并办理了过户登记，法院通常会保护买家的权益，实际出资人只能向名义登记人主张赔偿。

王德林律师提示：

借名买房风险较大，建议谨慎选择。如果确实需要借名买房，务必签订书面协议并公证，保留好全部出资凭证。在文山地区处理此类纠纷时，法院通常会综合考量出资情况、居住事实和当事人真实意思表示。遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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