未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为950万元。湛江土地总支付了部分款项后，中银公司交付了土地红线图，双方还出具了“款地两清”的收据。

后来，湛江土地总将这批土地连同中银公司委托转售的土地一并转卖给另一家公司，但因土地转让合同被法院认定无效，湛江土地总不得不返还买家的钱款。湛江土地总随后起诉中银公司，要求返还土地转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质也未经合法审批，因此土地转让合同无效，中银公司应返还已支付的转让款。遂溪中行则辩称：双方是合同转让而非土地使用权转让，合同已实际履行，且湛江土地总主张权利已超过法律规定的两年诉讼时效。

法院判决

最高人民法院撤销一审判决，认定土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的950万元及利息。法院认为：中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；湛江土地总在出具收据后至起诉前的期间未超过两年诉讼时效，一审认定错误。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。根据法律规定，转让方必须取得土地使用权证，并办理出让手续。本案中中银公司既未取得土地使用权，也未缴纳土地出让金，这样的转让合同自然无效。无论合同名称是“转让”还是“委托转售”，只要实质是土地权利转移，都适用这一规则。

第二，合同无效后，双方应返还财产并赔偿损失。本案中合同无效的主要责任在中银公司，但湛江土地总明知土地条件不合法仍签约，也需承担部分责任。最终法院判决返还本金加利息，体现了公平原则。

第三，诉讼时效问题容易被忽视。本案中湛江土地总出具“款地两清”收据后，在两年内向法院提起了相关诉讼，法院认定其主张权利未超时效。如果当事人在权利受到侵害后长期不行动，可能丧失胜诉权。

王德林律师提示：

购买或转让土地使用权前，务必核实对方是否持有合法土地使用权证、是否已缴纳出让金。如果合同因违法被认定无效，即使已经付款，也可能面临返还风险。在文山地区，因土地转让手续不全引发的纠纷较多，建议当事人签约前咨询专业律师，避免“款地两清”后仍被追责。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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