开发商逾期交房能否解除合同并退款
开发商逾期交房能否解除合同并退款
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼，总价款约1000万元。合同约定深业公司应在1997年12月31日前交房，如逾期超过60天，旅游公司可以解除合同。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1998年9月才取得房屋竣工验收手续。旅游公司认为深业公司逾期交房已超过60天，要求解除合同、退还房款并双倍返还定金。深业公司称延期是因为供电问题等不可控因素，不同意解除合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的60天期限，已构成违约，应解除合同、退还全部购房款及利息，并双倍返还定金。深业公司辩称：供电问题属于合同约定的"非其所能控制的事件"，交房时间应相应顺延，因此并未达到合同约定的解除条件，合同应继续履行。
法院判决
一审法院支持旅游公司解除合同的请求，判令深业公司退还款项并双倍返还定金。但最高人民法院二审认为，深业公司因供电问题导致延期属于合同约定的可顺延情形，交房日期应顺延至正式供电之日。旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未成就，且房屋已可交付使用，因此判决合同继续履行，深业公司需按银行贷款利率赔偿逾期交房期间的利息损失。
律师分析
第一，购房合同中关于延期交房的免责条款效力较高。如果合同明确约定了"非开发商所能控制的事件"可顺延交房，法院通常会尊重该约定。本案中供电问题被认定为可顺延事由，导致解除条件未满足。
第二，解除合同的条件是否成就，需要严格对照合同条款。旅游公司认为逾期超过60天即可解除，但法院计算顺延后的交房日期后，认定实际逾期天数并未达到60天，因此不支持解除。
第三，即使不能解除合同，购房者仍有权主张逾期交房的违约赔偿。本案中深业公司虽未达到解除条件，但仍需按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期期间的利息损失。
王德林律师提示：
购房者签订合同时应注意审查延期交房的免责条款范围，避免开发商将各种客观原因都纳入免责范围。同时，在文山地区购房时，建议保留好付款凭证和往来函件，一旦发生逾期交房，及时通过书面方式主张权利，避免错过合同约定的解除权行使期限。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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