租赁合同履行中能否行使抗辩权及租金标准如何确定

租赁合同履行中能否行使抗辩权及租金标准如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修及水电等配套工程。双方还约定了租金支付方式和时间。

合同签订后，宇航公司支付了部分租金，但郊区供销公司未能按约定完成供电增容等配套工程，导致商厦消防验收未通过，被消防部门责令停业。宇航公司因此拒绝支付剩余租金，双方产生纠纷，最终诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已经实际使用房屋，就应当按合同支付租金，不能以配套工程未完成作为拒付理由。宇航公司则认为，郊区供销公司未完成合同约定的供电、消防等义务，导致商厦无法正常营业，自己有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，郊区供销公司未按合同约定完成供电增容及消防系统，导致商厦无法通过消防验收、被迫停业，属于未履行合同主要义务。宇航公司在此情况下有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付相应期间的租金。但鉴于宇航公司实际使用了房屋，法院酌情参照当地同类房屋的市场租金标准，确定了宇航公司应支付的租金数额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要条件。当一方未按约定履行主要义务，导致另一方无法实现合同目的时，守约方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成供电和消防工程，直接导致商厦无法营业，宇航公司就有权拒付租金。

第二，违法履行期间的租金标准并非一成不变。即使房屋租赁合同有效，但房屋处于违法使用状态（如未通过消防验收），法院可以根据房屋的实际使用价值、市场行情等因素，调整租金标准，而非完全按合同约定执行。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，务必核实房屋是否具备合法的消防、水电等使用条件。在文山地区，承租人尤其要注意审查出租人是否完成了必要的配套设施，否则可能面临房屋无法正常使用、租金纠纷等风险。建议在合同中明确约定各项配套工程的完成时间及违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市