房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了长达15年的租赁合同。合同约定宇航公司支付租金，并负责内部装修，供销公司负责外部装修和用电等配套。双方还签了补充协议，约定了供电和消防设施等细节。

商厦主体封顶后，宇航公司支付了部分租金，并开始装修。但供电增容未成功，消防也未验收合格。在消防条件不达标的情况下，商厦还是开张营业了。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改，并对双方都处以罚款。此后商厦一直停业，双方因租金支付等问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未按约定完成供电和消防设施，导致商厦无法正常经营，因此拒绝支付剩余租金，并要求赔偿损失。供销公司则认为，宇航公司已实际使用商厦并开业，应按合同支付全额租金，宇航公司的抗辩不成立。

法院判决

最高人民法院二审判决：双方签订的租赁合同有效，但商厦在消防未验收合格的情况下违法营业，宇航公司实际使用期间应按低于合同约定的标准支付租金。法院综合考虑了双方的过错程度、商厦实际使用情况等因素，酌情确定了租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限度的。即便对方有违约行为，如果你已经实际接收并使用租赁物，仍需支付合理对价，不能完全拒绝付款。法院会根据实际使用情况酌情调整租金。

第二，违法履行状态下的租金标准问题。当租赁物处于违法经营状态（如消防未验收）时，合同约定的租金标准可能不再适用。法院会考虑双方过错、实际使用价值等因素，重新确定公平的租金数额。

第三，证据是关键。无论是主张对方违约还是要求减少租金，都需要保留好合同、付款凭证、整改通知、行政处罚决定等书面证据。本案中消防部门的整改通知书和处罚决定书对法院认定事实起到了重要作用。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要特别注意出租方是否承诺了配套设施的交付时间和标准。如果出租方未按约定完成供电、消防等基础设施，承租方有权要求整改，但不能在未解除合同的情况下擅自停付全部租金。建议在文山地区处理类似纠纷时，先收集完整证据，再与对方协商或通过法律途径解决，避免因抗辩方式不当而承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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