签了购房合同却未付款，合同是否有效
签了购房合同却未付款，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司因欠银行贷款，和银行商量用广州一处商场的房产抵债。随后，开发商与银行签订了商品房预售合同，约定银行花1.185亿港币买下商场四楼和六楼。但合同签完后，银行一直没有实际付钱，开发商也没有交房。几年后，开发商起诉要求解除合同。
银行方面拿出一张收据，说已经用贷款抵了房款，但开发商表示这张收据是后来补的，银行根本没付过钱。银行还拿出一份证明，说开发商曾向另一家银行确认房款已付清，但开发商认为证明上的公章是假的。
争议焦点
银行认为：双方签的是商品房预售合同，自己已经用贷款抵债的方式付清了房款，合同应该继续履行。
开发商认为：双方签的合同实质是以房抵债协议，银行根本没有实际付款，合同无法继续履行，应该解除。
法院判决
法院查明，银行没有提供任何实际支付房款的凭证，收据是事后补开，也没有对应的银行转账记录。最终认定双方之间是商品房预售合同关系，但银行未按约定付款，构成违约，判决解除合同。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债合同是两种不同的法律关系。前者是买卖关系，买方付钱、卖方交房；后者是债务清偿关系，用房子抵债。本案中，双方签的是标准的商品房预售合同，就应该按合同约定履行。
第二，合同是否实际履行，关键看有无付款凭证。银行虽然拿了一张收据，但没有对应的银行转账记录或贷款抵债的凭证，不能证明已经付款。法院认定银行违约是正确的。
第三，合同解除后，双方应恢复原状。银行没有付款，开发商也没有交房，合同解除对双方都没有实质损失。如果银行已经支付了部分款项，开发商需要退还。
王德林律师提示：
签购房合同前，一定要核实对方是否有付款能力。如果是以房抵债，建议单独签一份协议，明确债务金额和抵债房产信息，不要混在买卖合同中。文山地区的购房者遇到类似情况，建议先查询房产是否已办理预售登记，避免陷入纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市