房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与航天公司签订了一份长达多年的房屋租赁合同。合同约定航天公司每年支付固定租金，并负责内部装修，供销公司负责外部装修和电力等配套设施。双方还约定了定金和付款节点。

商厦在未通过消防验收的情况下就开业了，随后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。停业后，双方就租金支付问题产生纠纷，航天公司认为供销公司未完成电力增容和消防设施，导致无法正常经营，拒绝支付后续租金；供销公司则认为航天公司已实际使用房屋，应当按合同支付租金。

争议焦点

航天公司主张：供销公司未完成电力增容和消防系统，导致商厦无法通过消防验收，属于根本违约，航天公司有权拒绝支付租金。供销公司主张：航天公司已经实际开业经营，应当按合同约定支付租金，不能以消防问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同有效，但双方在履行中均存在违约行为。关于租金标准，法院确认合同约定的租金标准仍然有效，但考虑到商厦在违法履行期间（未经消防验收即开业）经营受到限制，酌情降低了该期间的租金金额。最终判决航天公司按调整后的标准支付拖欠租金，供销公司承担部分消防整改费用。

律师分析

第一，房屋租赁合同即使处于违法履行状态（如未通过消防验收），合同本身不一定无效。法院会区分合同效力与履行状态，合同有效但履行违法时，双方仍需按合同承担义务，但可以主张对方违约。

第二，承租人以房屋存在安全隐患、无法正常经营为由拒付租金，需要证明出租人违约行为导致合同目的无法实现。如果只是部分履行障碍，法院可能不支持完全拒付，而是酌情调整租金。

第三，房屋租赁中涉及消防、电力等配套设施，出租人和承租人的责任划分应当明确约定。如果约定不清，法院会根据双方过错程度分担损失。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，务必核实房屋是否通过消防验收、电力容量是否满足经营需求。如果文山地区的朋友遇到类似情况，建议保留好消防整改通知、停业通知等证据，及时与出租方书面沟通，避免因证据不足导致维权困难。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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