房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份15年的租赁协议。协议约定，宇航公司支付定金和租金，供销公司负责外部装修和供电等配套。双方还约定，商厦开业之日就是承租期开始。

商厦开业后，因为消防系统未经验收、存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。停业期间，双方对租金支付产生争议，宇航公司认为商厦不具备营业条件，拒绝支付租金；供销公司则认为宇航公司已实际使用房屋，应当按约支付租金。

争议焦点

宇航公司主张：消防问题导致商厦无法正常营业，属于供销公司未完成合同义务，自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为：房屋已交付使用，宇航公司已经实际经营，应当按合同约定的租金标准支付。

法院判决

最高人民法院二审认为：在房屋租赁合同履行过程中，如果承租人因出租人未履行合同义务（如消防、供电等配套）导致无法正常经营，承租人有权行使合同履行抗辩权，暂时拒绝支付租金。但房屋确实已交付使用，承租人实际占有期间，租金仍应支付。法院最终根据实际情况，确定了违法履行期间的租金标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限的。如果一方未完全履行合同义务，另一方可以暂时中止履行自己的义务，但不能永久拒绝。在房屋租赁中，如果房屋已经实际交付使用，承租人不能以“无法正常经营”为由完全拒绝支付租金，法院通常会根据实际使用情况酌情确定租金。

第二，违法履行状态下的租金标准如何确定。当租赁合同处于违法履行状态（如消防未验收就营业），法院不会简单按照合同约定的租金标准判决，而是会综合考虑房屋的实际使用价值、双方过错程度等因素，公平合理地确定租金数额。

第三，合同履行中要保留证据。无论是出租人还是承租人，在合同履行过程中，对于对方是否按约履行义务、自己是否提出过异议等关键事实，都要注意保留书面证据，否则在诉讼中可能承担不利后果。

王德林律师提示：

无论是出租还是承租房屋，合同履行过程中遇到对方违约，不要简单采取“不交租金”或“不提供房屋”的方式对抗。建议及时书面通知对方，要求限期整改，并保留相关证据。文山地区的朋友如果遇到类似问题，可以携带合同和相关材料当面咨询律师，避免因行使抗辩权不当而承担违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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