商品房预售合同与以房抵债的区别

商品房预售合同与以房抵债的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场折价抵债，并办理商品房预售手续。

随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价1.185亿港元。但合同签订后，双方并未实际付款或交房。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除合同。人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款方式付清房款，并提交了一份收据作为证据。

争议焦点

省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，但对方从未实际付款，收据是事后补开，没有对应的付款凭证，因此合同应解除。

人行清远支行认为：双方真实意思是以房抵债，贷款本息已转化为购房款，收据足以证明已付清房款，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：本案法律关系实质是商品房预售合同，而非以房抵债。虽然双方曾签订《抵债协议书》，但后续签订的《房地产预售契约》明确约定了付款和交房义务，且双方均未实际履行。人行清远支行提交的收据没有付款凭证佐证，不能证明已付清房款。最终判决支持解除商品房预售合同。

律师分析

第一，区分合同性质要看核心权利义务。商品房预售合同的核心是买卖双方关于付款和交房的约定；而以房抵债的核心是债务人用房产偿还债务。本案中，双方最终签订了标准的商品房预售合同，并约定了付款和交房时间，因此法院认定为商品房预售合同关系。

第二，收据不等于付款凭证。实践中，仅凭一张收据不足以证明款项已实际支付，还需要银行转账记录、现金收据、发票等其他证据佐证。本案中，收据是事后补开，且无对应付款记录，法院不予采信。

第三，合同签订后未实际履行，守约方有权解除。本案中，双方签订合同后多年未履行任何义务，开发商起诉解除合同符合法律规定。

王德林律师提示：

签订商品房预售合同时，务必明确合同性质是买卖还是抵债，并在合同中清晰约定付款方式和时间。付款后要保留银行转账凭证、收据等完整证据链。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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