未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将尚未建成的“红城湖国际大厦”A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额高达4亿多元。当时，深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目土地使用权存在多次转让，且深发公司根本不具备预售商品房的主体资格。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，并返还已付购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然手续不全，但项目实际已经在建设中，且事后补办了部分手续，合同应当认定为有效，双方继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间存在合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但实际已实施合作行为，因此认定合建合同有效。但该判决并未直接处理顺兴公司与深发公司之间的预售合同效力问题。最高人民法院在二审中进一步明确，未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签订的预售商品房合同，依法应认定为无效。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊买卖行为，法律对开发商有严格资质要求。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个，预售合同都可能被认定为无效。

第二，本案中深发公司在签订合同时完全没有取得上述证件，即便事后补办了部分手续，也不能改变合同签订时的违法状态。合同效力应当以签订时的法律事实为准，不能以事后补办来“治愈”先前的违法性。

第三，对于购房者来说，在签订商品房预售合同前，一定要核实开发商是否已经取得“五证”，特别是商品房预售许可证。如果开发商无法提供，就应当警惕风险，避免陷入合同无效、款项难以追回的困境。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前务必查看开发商的“五证”是否齐全。如果发现对方没有预售许可证，不要轻易付款。在文山地区，如果您遇到类似商品房预售纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因合同无效造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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