购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元。双方约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。贷款发放后，中振公司陆续还款，但后期未能按期还本付息，宝丰支行向法院起诉要求解除合同并拍卖抵押物优先受偿。

中振公司主张，该按揭合同未按武汉市政府规定办理抵押登记，应属无效；且中振公司已将涉案房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，宝丰支行无权优先受偿。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，抵押无效；且涉案房屋已抵押给案外人广州国投并办理登记，宝丰支行不应享有优先权。

宝丰支行认为：按揭合同是各方真实意思表示，合法有效；中振公司逾期还款，应解除合同并拍卖抵押物优先受偿。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决解除按揭合同，中振公司偿还欠款本息，逾期不还则拍卖抵押物，宝丰支行享有第一受偿权。最高人民法院二审维持原判，撤销关于担保人责任的判决。最高法认为：楼宇按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不当然导致合同无效；中振公司后续向案外人设立的抵押关系在本案按揭之后，不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押合同有区别。按揭本质是购房人将购房合同权益让与银行作为担保，实践中即使未办理抵押登记，合同本身仍可能有效。法院更看重当事人真实意思和合同履行情况，而非机械适用地方规章。

第二，抵押登记是公示手段，不是合同生效条件。本案发生时，国家法律并未规定抵押未经登记即无效。地方政府规章不能作为认定合同无效的法定依据。因此，中振公司以未登记为由主张合同无效，未获法院支持。

第三，后续设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。中振公司在按揭合同之后又将同一房屋抵押给其他债权人，该抵押因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行，登记效力存疑，故不影响宝丰支行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应主动配合银行完成抵押登记手续，避免后续争议。如果因开发商或银行原因未能及时登记，也不要认为合同无效，仍应按约还款。在文山地区，部分购房者对按揭法律性质认识不足，建议在签合同前咨询专业律师，明确自身权利义务，避免因逾期还款导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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