借条变成购房合同，法院如何认定以房抵债
借条变成购房合同，法院如何认定以房抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息超过1.2亿元。双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债，金额正好等于欠款。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将这两层楼“卖”给清远金融市场。
但这份购房合同实际上从未履行：清远金融市场没交过一分钱购房款，开发商也没收到钱。后来开发商起诉，要求解除合同。人行清远支行则拿出一张开发商出具的“收据”，声称已经用贷款抵了楼款。开发商指出，这张收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
人行清远支行主张：双方已签订正式预售合同，且开发商出具了全额收据，购房款已通过“以贷抵楼”方式付清。
开发商省一建城建分公司主张：这份合同是为配合抵债协议而签的形式合同，购房款从未实际支付，收据是事后补开，要求解除合同。
法院判决
法院支持了开发商的请求，判决解除商品房预售合同。核心理由：双方签订预售合同的真实目的不是买卖房屋，而是用房产抵偿华泰公司的贷款债务，属于“以房抵债”性质。由于抵债关系尚未实际履行，且开发商作为物权人不同意继续履行，购房合同应予解除。
律师分析
第一，合同名称不重要，真实意思才关键。本案名为商品房预售，实为以房抵债。法院没有只看合同标题，而是审查了签约背景、付款事实，认定双方真实意图是抵债而非买卖。
第二，以房抵债合同不等于房屋买卖合同。以房抵债是债务人用房产折抵债务，债权人不能仅凭一份购房合同就主张已经付清房款。如果抵债协议未实际履行，开发商（物权人）有权要求解除合同。
第三，收据不能代替实际付款。本案中虽然有一张“全额收据”，但法院查明是事后补开、没有对应的银行转账或现金支付凭证，不能证明购房款已付。打官司时，法院会要求提供实际付款的银行流水等客观证据。
王德林律师提示：
如果您遇到类似“以房抵债”的情况，建议在签订抵债协议后尽快办理房屋过户登记，否则一旦开发商反悔或房屋被另售，债权人可能面临“钱房两空”的风险。在文山地区处理此类纠纷时，尤其要注意收集实际付款的银行流水、转账凭证等客观证据，仅凭一张收据很难得到法院支持。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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