购买的土地面积不符规划要求怎么办
购买的土地面积不符规划要求怎么办
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签订了土地使用权转让合同，置地公司支付了转让款并拿到了土地使用证。但置地公司拿着证件去规划部门审批时，发现土地使用证上标明的面积和实际可用面积差了上千平方米。原来，发展公司当初提供给国土部门的土地位置图没有经过规划部门审批，导致证件上的道路宽度、使用面积都与规划要求不符。更严重的是，转让的土地中包含了城市道路，而城市道路依法是不能转让的。
置地公司多次要求发展公司补偿或退款，但始终没有解决，最终只能向法院起诉。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是国土部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致实际面积与证件不符，而且城市道路不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院审理后认定：发展公司提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上的面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律禁止转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。最终判决：合同中涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效；发展公司多收的土地转让金应当返还，并赔偿置地公司的经济损失。
律师分析
第一，土地使用权转让时，出让方必须提供经过规划部门审批的坐标图，而不是随便一张位置图。如果证件面积与规划面积不符，受让方可能面临无法正常开发的风险。
第二，城市道路、公共绿地等市政设施属于国家所有，个人或企业不能将其作为自己的财产进行转让。如果合同中包含了这类土地，该部分约定将因违反法律强制性规定而无效。
第三，土地转让合同部分无效不等于整个合同都无效。法院会根据实际情况，将有效部分和无效部分分开处理，能履行的继续履行，不能履行的退还相应款项。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实土地证与规划部门的数据是否一致，特别是道路、绿化等公共设施的面积。在文山地区，有当事人因轻信卖方的口头承诺，付款后才发现土地被规划为道路用地，导致无法开发。建议在合同中明确约定规划条件不符时的退款和赔偿条款，必要时请专业律师介入审查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市