未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司在签约时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

实际上，该项目的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）。厚南公司虽事后出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但并未在预售合同上签字盖章。深发公司与厚南公司之间的合作建房关系也涉及多次项目转让和协议变更，法律关系较为复杂。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反法律强制性规定，应属无效合同，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司主张：虽然签约时手续不全，但事后厚南公司出具了承诺书，认可了销售行为，且项目后续补办了相关审批手续，合同应当认定为有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但双方未办理土地使用权变更登记手续，责令补办。对于顺兴公司的诉讼请求，一审法院未支持其主张合同无效的请求。最高人民法院二审维持了原判，认为深发公司虽在签约时未取得预售许可证，但事后厚南公司认可且项目手续已补办，合同不宜简单认定为无效，而是应继续履行。

律师分析

第一，根据当时适用的法律规定，未取得土地使用权证和商品房预售许可证而签订的商品房预售合同，原则上属于无效合同。但司法实践中，如果事后补办了相关手续，或者权利人予以追认，法院可能认定合同有效或可继续履行。

第二，本案中厚南公司事后出具的承诺书和各方签订的补充协议，实际上是对深发公司销售行为的追认，使得合同效力得到补正。这说明在合同纠纷中，事后行为可能改变合同的法律后果。

第三，对于购房者来说，签订商品房预售合同前，务必核实开发商是否取得了土地使用权证、预售许可证等关键证照。如果签约时手续不全，应谨慎支付大额款项，避免陷入类似纠纷。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者签订商品房预售合同时，一定要先查验开发商的五证是否齐全，特别是商品房预售许可证。如果发现开发商手续不全，建议暂缓付款，并咨询专业律师评估风险。已经付款但发现合同存在效力问题的，应及时收集证据，通过法律途径维护权益。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市