房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋大楼租给宇航公司使用20年。协议签订后，宇航公司陆续支付了部分租金和定金，双方还约定由宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但郊区供销公司未能解决商厦的用电增容问题，消防设施也不达标。尽管存在这些问题，双方还是决定在消防未验收的情况下强行开业。开业后不久，消防部门检查发现商厦存在重大火险隐患，责令停业整改，商厦因此一直停业至今。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司没有履行供电增容和消防设施配套的义务，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，因此自己有权拒绝支付停业期间的租金。而郊区供销公司则主张，宇航公司在明知消防不达标的情况下仍坚持开业，停业的责任应由宇航公司自己承担，租金应当按合同约定全额支付。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同合法有效。但在合同履行过程中，郊区供销公司未能完成供电增容和消防设施配套，导致商厦被消防部门责令停业，属于违约行为。同时，宇航公司在明知消防不达标的情况下强行开业，对停业损失也有过错。法院判决：停业期间的租金不应按合同约定的标准计算，而应当按照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定，双方按过错比例分担。

律师分析

第一，房屋租赁合同履行中，出租人负有提供符合约定用途房屋的义务。如果出租人未能完成供电、消防等基础设施，导致承租人无法正常经营，出租人构成违约，承租人有权主张减少租金或拒绝支付相应期间的租金。

第二，承租人明知房屋存在安全隐患仍强行开业，对自身损失的发生也有过错。这种情况下，法院会根据双方过错程度合理分配责任，不会让任何一方承担全部损失。

第三，合同处于违法履行状态期间，租金标准不能简单按合同约定执行。法院通常会参照当地同类房屋的市场租金水平酌情确定，这体现了公平原则。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，出租人和承租人都应当明确约定房屋的基础设施标准，特别是供电、消防等直接影响经营的配套条件。如果遇到类似问题，建议及时通过书面形式固定证据，必要时可以咨询专业律师。在文山地区，因房屋租赁引发的纠纷也常见于消防验收和用电增容问题，当事人应当注意保存相关沟通记录和整改通知等材料。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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