购房合同未办预售许可证是否有效

购房合同未办预售许可证是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定由天光公司购买深圳公司开发的房产。合同签订时，深圳公司尚未取得商品房预售许可证。双方在履行过程中产生纠纷，天光公司主张合同无效，要求返还已付购房款。

深圳公司则认为，双方签订合同是真实意思表示，且合同签订后公司积极补办了预售许可证，合同应当有效。双方协商不成，案件最终上诉至最高人民法院。

争议焦点

天光公司主张：根据《城市房地产管理法》的规定，未取得预售许可证不得预售商品房，因此双方签订的购房合同违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深圳公司抗辩：合同签订时虽未取得预售许可证，但事后已经补办，且合同内容不损害国家和社会公共利益，应当认定为有效合同。

法院判决

最高人民法院二审认为，在合同法实施前，未取得商品房预售许可证订立的售房合同，如果在一审诉讼期间已经补办了预售许可证，且合同内容不违反法律强制性规定，应当认定为有效合同。本案中，深圳公司在一审期间已经取得预售许可证，故驳回天光公司要求确认合同无效的诉讼请求。

律师分析

第一，本案涉及合同法实施前订立的合同效力认定问题。根据当时的法律环境，法院更注重维护交易稳定，对于事后补正手续的合同，倾向于认定有效。

第二，商品房预售许可证是开发商预售商品房的法定条件，但未取得许可证签订的合同并非当然无效。法院会综合考量合同履行情况、是否补办手续、是否损害公共利益等因素。

第三，现行法律对未取得预售许可证签订合同的态度更加严格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。

王德林律师提示：

购房时应当核实开发商是否取得商品房预售许可证，避免因合同效力问题产生纠纷。如果确实遇到未取得预售许可证就签订合同的情况，建议尽快要求开发商补办手续。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询开发商的预售许可信息。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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