未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）等公司签证盖章才正式生效。

合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权存在多次转让，厚南公司虽然是土地使用权人，但并没有在合同上签字盖章。深发公司也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司和厚南公司则认为：双方已经实际履行合同，厚南公司事后也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间形成了合作建房关系，虽然未办理土地使用权变更登记，但双方实际实施了合作行为，且诉讼中表示愿意继续合作，因此认定合建合同有效。但合同中约定厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。

律师分析

第一，本案的核心问题在于商品房预售合同的效力。根据《城市房地产管理法》和《商品房预售管理办法》的规定，房地产开发企业预售商品房，必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。本案中深发公司在签约时并未取得这些证照，合同存在重大法律瑕疵。

第二，合同约定“必须经厚南公司签证盖章才生效”，这属于附生效条件的合同。厚南公司事后出具承诺书，可以视为对合同的追认，但这种追认并不能弥补深发公司本身不具备预售资格的根本缺陷。未取得预售许可证而签订的预售合同，在法律上属于无效合同。

第三，对于购房者来说，签约前务必核实开发商是否已经取得“五证”，特别是国有土地使用证和商品房预售许可证。如果开发商连这些基本证照都没有，签订的购房合同很可能被认定为无效，届时购房款能否顺利返还也存在风险。

王德林律师提示：

购房人在签订商品房预售合同时，一定要查看开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，如果遇到开发商证件不全就要求购房人付款的情况，建议先向当地住建部门核实项目手续，不要轻易支付大额款项。如果已经支付，应当尽快通过法律途径主张权利，避免开发商资金链断裂导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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