按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家名为中振公司的企业向银行申请楼宇按揭贷款，用于购买商业楼的部分楼层。银行发放了贷款，中振公司也按期偿还了一段时间。但后来中振公司资金出现问题，未能继续还款，银行起诉要求解除合同、收回贷款。

中振公司提出抗辩，认为双方签订的按揭贷款合同没有去房管部门办理抵押登记，按照当地政府规定，抵押无效，因此银行无权要求处置房屋。此外，中振公司还称，这套房子后来已经抵押给了另一家信托公司，并且办了登记，银行的抵押权应该无效。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，抵押无效；且房屋已另行抵押给他人并办理登记，银行的抵押权不能对抗。

银行认为：按揭贷款合同是双方真实意思表示，内容合法，且已实际履行，应当有效；未办理抵押登记不影响合同效力，银行有权要求以房屋折价或拍卖价款优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司归还贷款本息并以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时，撤销一审关于担保人责任的判项。法院认为，按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不导致合同无效；中振公司另行抵押发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质是混合合同，既包含借贷关系，也包含担保关系。在2000年前后，我国法律对按揭没有专门规定，法院通常参照抵押担保规则处理，但不会仅因未办理抵押登记就认定整个合同无效。合同是否有效，关键看是否违反法律、行政法规的强制性规定，而不是地方政府的规章。

第二，抵押登记的效力主要影响抵押权能否对抗第三人，但不影响合同本身的效力。未办理抵押登记，银行可能无法对抵押物享有优先受偿权，但借款合同仍然有效，借款人仍须按约定还款。本案中法院认定合同有效，是基于双方真实意思、内容不违法、已实际履行等事实。

第三，购房者或借款人要注意，按揭贷款合同中的抵押条款是否办理登记，直接影响银行能否处置房屋。如果未办登记，银行可能无法顺利实现抵押权，但借款人仍然要承担还款责任，不能以此为由不还贷款。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议当事人在签订按揭合同后及时督促开发商或银行办理抵押登记手续，避免后续争议。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，应主动关注抵押登记办理进度，确保银行抵押权依法设立。如果因开发商原因无法办理登记，应及时与银行沟通，必要时可要求开发商提供其他担保。在文山地区，购房者可以要求开发商出具书面承诺，明确约定办理抵押登记的时间节点和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市