房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体建到第三层时，就与宇航公司签了租赁合同，租期20年。合同约定宇航公司每年支付固定租金，还负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套。合同经过公证，双方都找了担保单位。

商厦封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但供电问题一直没解决，消防设施也没到位。1997年商厦勉强开业，结果消防检查发现存在重大火险隐患，被责令停业整改。之后商厦就一直停着没再开。

争议焦点

郊区供销公司认为宇航公司长期拖欠租金，要求解除合同并支付欠租。宇航公司则认为，郊区供销公司没有按约定解决供电和消防问题，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并反诉要求赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。但郊区供销公司未按约定完成供电和消防配套，导致商厦违法经营并被责令停业，构成违约。宇航公司在此期间可以行使履行抗辩权，拒绝支付租金。最终法院判决解除合同，并认定在违法经营期间，宇航公司不应按原约定标准支付租金，而应按实际使用情况酌情确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便就能用的。一方不履行合同义务，另一方才能暂停履行自己的义务。本案中，郊区供销公司没解决供电和消防问题，宇航公司就可以暂时不付租金。

第二，违法经营期间的租金怎么算，法律没有明确规定。法院根据公平原则，结合双方过错程度，酌情确定租金标准，而不是按合同约定全额计算。这提醒我们，合同履行中出现违法情形，租金不一定还能按原约定要回来。

第三，租赁合同中配套设施的交付往往是关键义务。如果出租人没有完成这些基础条件，承租人有权要求整改或减少租金，甚至解除合同。

王德林律师提示：

签租赁合同前，要仔细核实出租人是否具备交付合格房屋的能力，特别是水电、消防等配套。如果出租人违约导致无法正常经营，应及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，建议先咨询专业律师，避免因行使抗辩权不当而承担违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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