城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司，将一块包含城市道路的土地转让给了置地公司。双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司准备开发时，发现土地使用证上标注的面积和规划部门实际批准的面积不一样——少了很大一块。原来，发展公司办证时用的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证上的道路宽度和规划要求不符，实际可用的土地面积比证上写的少了上千平方米。

置地公司多次找发展公司和当地政府要求补偿或退款，都没结果，只好告到法院。一审法院认定合同无效，判发展公司返还多收的转让款并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应该有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积不实，城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院认为，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积一并转让，这部分转让行为无效。但符合规划要求的土地面积部分，可以认定为有效。最终判决：维持一审判决，即发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路、公共绿地等市政设施，属于国家所有，个人或企业不能将其作为自己的财产进行转让。即使土地证上包含了这些面积，也不能计入实际可转让的范围。

第二，土地转让时，卖方提供的土地信息必须真实、准确。如果办证时使用的图纸未经规划部门审批，导致实际面积与证载面积不符，卖方要承担主要责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院采取了"部分有效、部分无效"的处理方式，既保护了合法部分的交易稳定，也纠正了违法部分，体现了灵活务实的司法态度。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，一定要核实规划部门的审批文件，不要只看土地使用证。建议在合同中明确约定：如果实际可使用的土地面积与证载面积不符，卖方应承担相应的退款和赔偿责任。在文山地区，类似纠纷也时有发生，务必请专业律师协助审查合同和土地文件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市