无预售许可证签购房合同是否有效

无预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额约4.26亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司（厚南公司），深发公司既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。顺兴公司认为合同违法，起诉要求确认合同无效并返还购房款。

实际上，深发公司是通过多次项目转让才获得了该大厦的开发权，但一直没有办理土地使用权变更登记。厚南公司作为土地使用权人，虽然事后出具了承诺书表示认可深发公司的销售行为，但关键手续始终没有补全。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定无效，深发公司应返还5000万元购房款及利息。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后认可了销售行为，且合同已经实际履行，大厦也建到了正负零，合同应当有效，双方继续履行即可。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效。法院认为，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是法律的强制性规定。深发公司在未取得上述证件的情况下预售房屋，违反了法律禁止性规定，合同自始无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，本案核心是商品房预售合同的效力问题。根据我国《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，预售行为都属于违法，所签合同通常被认定为无效。

第二，事后追认不能弥补合同效力瑕疵。本案中，虽然土地使用权人厚南公司出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但法院并未因此认定合同有效。因为合同无效是自始无效，不是通过事后追认就能补正的，尤其是涉及国家行政管理秩序和公共利益的强制性规定。

第三，购房者要特别注意审查开发商的“五证”。在签订商品房预售合同时，一定要查看开发商是否具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。缺少任何一个，都可能面临合同无效、钱房两空的风险。

王德林律师提示：

购房是大事，签约前务必核实开发商的证件是否齐全。在文山地区，如果您遇到开发商手续不全就要求您交定金或首付的情况，建议先到当地住建部门核实预售许可信息，不要轻信口头承诺。一旦发现开发商无证销售，应及时主张权利，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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