开发商逾期交房能否免责
开发商逾期交房能否免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼，总价款近千万元。旅游公司按约支付了全部购房款，但深业公司未能按时交房，延期了将近一年。
深业公司解释称，延期交房是因为供电问题、施工遇到困难等"不可控制"的原因，而旅游公司则认为这些理由不成立，要求解除合同并赔偿损失。双方各执一词，官司从黑龙江省高级人民法院一直打到了最高人民法院。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，自己有权解除合同，要求返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司认为：延期交房是因为供电部门的原因等"非深业公司所能控制的事件"，按照合同约定可以延期，不应承担违约责任，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同继续履行，深业公司应当在判决生效后10日内交付房屋，同时按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期交房期间的利息损失。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。
法院认为，深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，交房日期可以相应顺延，但顺延后的交房时间仍然超过了合同约定的期限，深业公司应当承担违约责任。不过，由于旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未出现，且房屋已可交付使用，因此合同应当继续履行。
律师分析
第一，商品房买卖合同中约定的"不可抗力"或"非开发商所能控制的事件"条款，法院会严格审查。只有真正无法预见、无法避免且无法克服的情形才能免责，一般的施工困难、配套问题往往不被认定为免责事由。
第二，合同约定的解除权不是无限期的。如果合同约定逾期交房超过一定天数才能解除合同，购房者需要等到该期限届满后才能主张解除权。本案中，旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未满足，因此法院没有支持解除合同的请求。
第三，即使合同继续履行，开发商仍需承担违约责任。本案中，法院判决深业公司按银行贷款利率赔偿购房者从应交付日至实际交付日期间的利息损失，这实际上是保护了购房者的资金占用损失。
王德林律师提示：
购房者遇到开发商逾期交房时，首先应仔细查看合同中对延期交房的处理约定，特别是解除合同的期限。如果开发商以"不可抗力"为由推脱，您需要核实该理由是否有政府部门出具的证明文件。在文山地区，此类纠纷常见于开发商以"供电、供水配套问题"为由延期，购房者可以向住建部门核实相关情况。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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