商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2016年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款上亿元，约定以银行按揭方式付款。同日，中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向中振公司发放贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行，泰合公司提供担保。银行依约放款后，中振公司仅偿还部分本息，剩余巨额贷款逾期未还。银行起诉要求解除合同，中振公司以房屋权益偿还欠款。

中振公司提出，该按揭合同签订后未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效。同时，中振公司在签订按揭合同后，又将同一房屋抵押给了其他公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，抵押无效。银行则认为，按揭不同于一般抵押，合同是各方自愿签订，内容合法，应属有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：按揭合同有效，中振公司应一次性归还贷款本息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。法院认为，楼宇按揭不同于传统抵押，当时国家法律未规定抵押不经登记即无效，仅因未办登记就认定合同无效缺乏法律依据。中振公司后续的抵押行为发生在按揭合同之后，不影响本案合同效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质。按揭是购房人将所购房屋权益抵押给银行以获取贷款，与普通财产抵押有区别。在无明确法律规定的情况下，合同只要不违反法律强制性规定，就应认定有效。

第二，抵押登记的效力问题。地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。按揭合同签订后，即使未办理抵押登记，合同本身仍然有效，只是抵押权尚未设立，不影响银行依据合同主张还款权利。

第三，多重抵押的处理。购房人以同一房屋先后向不同债权人抵押，应先登记的抵押权优先。但本案中，后设立的抵押因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行，登记效力不足，不影响银行权益。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，应及时配合银行办理抵押登记手续，避免因程序瑕疵引发争议。在文山地区，购房人签订按揭合同后，应主动向不动产登记部门申请预告登记或抵押登记，以保障自身和银行的合法权益。同时，切勿在未清偿贷款前擅自将房屋重复抵押，否则可能构成违约并承担法律责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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