房屋租赁合同违法履行时如何确定租金标准

房屋租赁合同违法履行时如何确定租金标准

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建商厦租给宇航公司，约定租期多年，租金逐年递增。双方还签了补充协议，约定由供销公司负责解决供电和消防系统。商厦建到一半时，宇航公司开始支付定金和租金，随后进行了装修。

但消防系统迟迟没到位，供电也不足。宇航公司在消防未验收的情况下强行开业，结果被消防部门查出重大火险隐患，责令停业。商厦停业后，双方因租金支付和合同履行问题闹上法庭。

争议焦点

供销公司认为宇航公司拖欠租金，要求按合同标准支付。宇航公司则主张，因为供销公司没做好消防和供电，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求降低租金标准。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方都有违约行为。供销公司未完成消防和供电义务，宇航公司则在消防未验收时强行开业。法院判决宇航公司仍需支付租金，但考虑到商厦实际处于违法经营状态，租金标准应适当降低，不能完全按合同约定计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权有严格限制。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但前提是对方的违约行为导致了合同目的无法实现。本案中，消防问题虽然影响经营，但宇航公司仍然开业了，因此不能完全拒绝支付租金。

第二，违法经营期间的租金标准问题。房屋租赁合同本身有效，但承租人违法使用房屋，导致无法正常经营，这种情况下租金不能按原合同标准计算。法院会根据实际使用情况、双方过错程度等因素，酌情确定合理租金。

第三，合同双方都要重视法定义务。消防验收、用电增容等行政许可手续，不能因为合同约定由一方负责就忽视。如果一方未完成这些义务，即使另一方强行开业，违约方仍然要承担相应责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定消防、水电等基础设施的交付标准和期限。如果对方未按约定完成，应及时书面催告，必要时可申请解除合同，而不是强行使用。在文山地区，类似纠纷中很多当事人因为急于开业而忽视消防验收，反而承担了更大的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市