开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币数百万元。合同约定深业公司应在1995年3月31日前交付房屋，若逾期超过60天，旅游公司可提出终止合同。
旅游公司按约支付了全部购房款，但深业公司直到1996年6月才完成房屋验收。深业公司称延期是因为供电问题、施工中遇到异常困难等不可控因素。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同约定的解除条件已经成就，应当解除合同并赔偿损失。深业公司辩称：延期交房是因供电问题等非其所能控制的事件，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，支持旅游公司请求。二审最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司承担逾期交房的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同是否有效是关键前提。深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院认为双方意思表示真实、内容合法，合同有效。这说明在房地产管理法施行前，合同效力认定更注重实质而非形式。
第二，解除合同的条件是否成就。合同约定逾期交房超过60天可解除，但法院认为供电问题属于"非深业公司所能控制的事件"，交房日期应相应顺延。旅游公司起诉时，顺延后的交房期限尚未届满，因此解除条件未成就。
第三，违约责任的承担方式。即使不能解除合同，深业公司仍需对逾期交房承担赔偿责任。法院按银行贷款利率计算损失，既保护了购房者利益，也避免了因解除合同导致的社会资源浪费。
王德林律师提示：
购房者签订合同时，应明确约定交房时间、延期情形及解除条件。若开发商以"不可抗力"为由延期，需提供政府部门的证明文件。在文山地区，购房者遇到类似问题，建议保留好合同、付款凭证及开发商延期通知等证据，及时咨询专业律师评估解除合同的可能性。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市