未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

然而，该大厦的土地使用权原本属于海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），深发公司在签订合同时并未取得该土地的使用权证，也没有取得商品房预售许可证。虽然厚南公司事后出具了一份“承诺书”表示认可，但顺兴公司后来发现该大厦土地使用权存在多次转让问题，认为深发公司没有售房资格，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》因违反法律强制性规定而无效。

深发公司及厚南公司则认为：厚南公司事后出具了承诺书对销售行为予以认可，且各方已实际履行合作建房协议，合同应为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中关于厚南公司提前取得7000万元“利润保证金”的条款显失公平，违反联营原则，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。但关于顺兴公司的合同效力问题，法院需进一步审理。

核心理由：未取得土地使用权证和商品房预售许可证而签订的商品房预售合同，因违反法律关于房地产转让的强制性规定，属于无效合同。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据我国相关法律规定，开发商预售商品房必须取得国有土地使用权证和商品房预售许可证。这两个证是预售合同合法有效的前提条件，缺少任何一个，合同都可能被认定为无效。

第二，事后承诺不能完全弥补资质缺陷。本案中厚南公司虽然后来出具了承诺书，但这种承诺并不能替代法律规定的行政审批程序。没有取得预售许可证就卖房，属于违反强制性规定，合同自始无效。

第三，购房者要注意审查开发商资质。在购买期房时，一定要查看开发商是否持有“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，就不要轻易付款，否则可能面临合同无效、钱款难追的风险。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前务必核实开发商的证件是否齐全。在文山地区，如果您遇到类似商品房预售纠纷，建议先收集好合同、付款凭证等证据，再咨询专业律师判断合同效力。不要因为对方口头承诺或事后补手续就轻信，法律对预售条件有严格规定，提前防范才能避免损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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