楼花按揭未办抵押登记是否有效

楼花按揭未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与中国银行湖北宝丰支行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行实际发放了贷款，中振公司也陆续还了部分本息，但后来因资金问题未能按期还款，剩余本金约数千万元未还。银行催收无果后起诉到法院，要求解除贷款合同，并以抵押房产偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为：合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的抵押管理办法，抵押应属无效。而且中振公司已将涉案房产抵押给了另一家公司广州国投，并办理了抵押登记，银行不应享有优先受偿权。

银行认为：合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效。抵押登记不是合同生效的必要条件，银行有权对抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审解除合同、中振公司还本付息、逾期拍卖抵押物优先受偿的判项，撤销一审中涉及担保人责任的判项。法院认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司主张合同无效的理由不成立。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于一般的财产抵押。按揭是购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行提供贷款，这种模式在我国当时法律中虽无明确规定，但只要合同是各方真实意思表示、内容不违法，就应认定为有效。不能仅因未办理抵押登记就否定合同效力。

第二，抵押登记的效力应当依据国家法律、行政法规来判断。地方政府规章规定"未经抵押登记无效"，但当时国家法律并未将登记作为抵押合同的生效要件，因此不能以地方规章否定合同效力。实践中，未办理抵押登记的主要后果是抵押权不能对抗第三人，而不是合同本身无效。

第三，后设立的抵押不能否定在先的按揭合同效力。广州国投的抵押设立在本案按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，该抵押登记本身无效，不影响银行对按揭房产享有的权利。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应当及时要求开发商和银行配合办理抵押登记，避免因登记问题引发争议。如果您在文山地区遇到类似按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，了解合同效力和抵押权的法律保护，避免因逾期还款导致房产被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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