按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行向开发商支付了全部贷款，开发商也向中振公司出具了收条。

但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息未按期归还。银行多次催收无果，于是起诉到法院，要求解除贷款合同，并要求中振公司以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：合同没有办理抵押登记，违反武汉市地方政府规定，抵押应当无效；而且中振公司已在之后将同一房屋抵押给了另一家公司并办理了登记。

银行主张：合同是双方自愿签订，符合国家法律规定，已经实际履行，应当认定有效。后续的抵押是另一法律关系，不影响本案合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决维持一审大部分内容：解除贷款合同，中振公司一次性归还全部贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先受偿。但撤销了一审中关于担保人责任的判决。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于普通的财产抵押合同。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。因此，未办理抵押登记并不导致合同无效。

第二，后续设立的抵押关系是在本案按揭合同之后，且该抵押所依据的合同并未实际履行，该抵押登记本身也没有法律效力，不能影响本案银行的优先受偿权。

第三，购房人按揭贷款后，如果长期不按期还款，银行有权要求解除合同并一次性收回全部贷款本息。法院会支持银行对抵押物行使优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，务必按时还款。如果资金紧张，应主动与银行协商展期或调整还款计划，不要等到银行起诉。在文山地区，类似按揭纠纷时有发生，建议购房者在签订合同前仔细阅读条款，了解自己的还款义务和违约后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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