买房合同是预售还是以房抵债，看这几点
买房合同是预售还是以房抵债，看这几点
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用公司投资开发的广州某商贸中心四楼、六楼的商场来抵债。随后，银行与开发商签了正式的《房地产预售契约》，开发商也开了一张1.185亿港币的收据。但后来开发商起诉银行，说双方从未实际付款，要求解除合同。银行则坚持说已经用贷款抵了楼款，合同已经履行完毕。
关键问题是：这笔交易到底是一笔真实的商品房买卖，还是用房子来还旧债的“以房抵债”行为？双方各执一词，争议很大。
争议焦点
开发商认为：银行没有实际支付购房款，那张收据是事后补开的，没有对应的付款凭证，合同没有实际履行，应当解除。
银行则认为：双方已经签了《抵债协议书》，用贷款本息抵了购房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕，开发商无权解除。
法院判决
最高人民法院二审认定：本案实质上是“以房抵债”，而非真实的商品房预售。银行并未实际支付购房款，开发商要求解除合同于法有据。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》，银行返还房屋，开发商返还已收款项（如有）。
律师分析
第一，区分“商品房预售”和“以房抵债”的关键，是看双方真实意图。如果双方本意是用房子来偿还旧债，而不是真正买卖，那就不是预售合同。本案中，双方先签了《抵债协议书》，明确用房子抵债，后面的预售合同只是履行抵债协议的形式。
第二，付款凭证很重要。如果收据没有对应的银行转账记录、付款流水等证据，法院很难认定已实际付款。本案中，银行只有一张收据，没有付款凭证，法院因此认定未实际付款。
第三，合同名称不是决定因素。即便签的是《房地产预售契约》，如果实质是抵债，法院也会按真实法律关系处理。老百姓签合同时，要看清合同内容，不要只看标题。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，建议在签订任何房产合同前，先明确交易性质是买卖还是抵债，并保留好付款凭证、转账记录等证据。必要时可咨询专业律师，避免事后扯皮。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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