无预售许可证签的购房合同是否有效

无预售许可证签的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，总价4.25亿元。顺兴公司付了5000万元后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求合同无效、退款。

原来这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是从凯鹏公司转手买的项目，中间涉及多次转让和合作建房协议。厚南公司虽然事后出具承诺书认可销售行为，但始终没有在购房合同上签字盖章。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有土地使用权证和预售许可证，不具备售房主体资格，合同应属无效。深发公司认为：厚南公司事后承诺认可销售，且项目已实际施工，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司签订合同时既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证，违反法律强制性规定，合同无效。厚南公司的事后承诺不能补正合同效力。深发公司应返还顺兴公司5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须同时具备土地使用权证和预售许可证，这是法律的硬性要求，缺一不可。开发商没有这两个证就卖房，合同直接无效。

第二，事后追认不能改变合同签订时违法的事实。就像无证驾驶出了事故，事后去补办驾照也不能让事故变成合法行为。

第三，购房者付款前一定要查验开发商的“五证”，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商拿不出，宁可等一等，不要急着付钱。

王德林律师提示：

买房前务必核实开发商是否取得土地使用权证和预售许可证，可以要求开发商出示原件。在文山地区购房时，建议委托律师或专业人士协助查询项目手续是否齐全，避免因合同无效导致钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市