开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应于特定日期前交房，若逾期超过一定天数，旅游公司可以提出终止合同。

合同签订后，旅游公司按约定支付了购房款。但深业公司未能按时交房，理由是施工中遇到供电问题等所谓"不可控制"的因素。旅游公司认为深业公司违约，起诉到法院要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同约定的解除条件已经成就，应当解除合同，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：未能按期交房是因为供电等不可控制的因素，符合合同约定的延期条件，不同意解除合同，要求继续履行。

法院判决

本案经过一审、二审和最高人民检察院抗诉后的再审。最终，最高人民法院再审维持了二审判决：合同有效，继续履行。深业公司应交付房屋，但需承担从合同约定交房日到实际供电日期间的逾期交房违约责任，按银行同期贷款利率赔偿旅游公司的损失。旅游公司要求解除合同的请求未获支持。

律师分析

第一，关于合同效力问题。深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院认为这并不必然导致合同无效。根据相关司法解释，只要合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，就应认定为有效。购房者不能仅仅因为开发商证照不全就主张合同无效。

第二，关于解除合同的条件。合同约定逾期交房超过60天，旅游公司可以提出终止合同。但法院查明，在旅游公司起诉时，合同约定的60天期限尚未届满，深业公司已经具备了交房条件。因此，旅游公司不能单方面解除合同，只能要求深业公司承担违约责任。

第三，关于不可抗力的认定。深业公司主张供电问题属于不可抗力或合同约定的"非其所能控制的事件"，但法院仅认可了供电问题对其交房时间的部分影响，并未完全免除其违约责任。这说明，实践中法院对不可抗力的认定比较严格，开发商不能随意以各种理由拖延交房。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，要仔细阅读关于交房时间和解除权的条款。如果开发商逾期交房，不要轻易等待，应及时收集证据，在合同约定的解除权期限内主张权利。在文山地区，不少购房者因不了解合同解除权的行使期限而错过维权机会，建议遇到类似情况尽早咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市