按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买泰合广场商业中心部分楼层，总价款为数千万元。三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司向宝丰支行贷款数千万元，并将所购房屋权益抵押给银行。贷款期限为十年，中振公司按季度分期还款。

合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，中振公司偿还了部分本息。但后来中振公司未能继续还款，尚欠本金数千万元及利息。宝丰支行催收未果，起诉要求解除合同并主张对抵押房屋的优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：该按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应认定为无效；且其已将房屋抵押给另一家广州公司并办理了登记，银行不应享有优先权。

宝丰支行主张：合同系自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效；后设立的抵押不能否定在先的按揭合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决主要内容，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效并予以解除，中振公司应一次性归还全部贷款本金及利息。若中振公司不能清偿，可将抵押房屋拍卖，宝丰支行享有优先受偿权。

律师分析

第一，按揭合同不同于普通抵押合同。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应认定为有效。

第二，房屋尚未竣工验收时，依法不能办理财产抵押。后设立的抵押登记因基础合同未实际履行而无效，不影响在先按揭合同的效力。

第三，按揭贷款合同中，银行的权利不仅包括对房屋的抵押权，还包括对购房人的债权追索权。购房人逾期还款，银行有权解除合同并要求一次性还清全部欠款。

王德林律师提示：

购房人签订按揭贷款合同后，应当按时足额还款。如果出现经济困难无法继续还款，应主动与银行协商，避免被诉至法院导致房屋被拍卖。在文山地区，购房人还应注意，按揭贷款合同即使未办理抵押登记，通常也不影响其法律效力，银行仍可依据合同主张权利。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市