房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦。大楼主体建到三层时，供销公司与宇航公司签订了租赁协议，约定将整幢大楼租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方还约定，大楼的外部装修和供电等配套设施由供销公司负责。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但由于供销公司未能完成增容供电和消防系统，大楼用电量不足，消防也未通过验收。宇航公司在大楼仅部分条件具备的情况下强行开业，结果被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。此后双方就租金支付和违约责任产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未按约定完成供电和消防设施，导致大楼无法正常经营，因此有权拒绝支付租金。供销公司则认为，宇航公司在明知条件不具备的情况下强行开业，应自行承担后果，租金必须按原约定全额支付。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方均存在违约行为。供销公司未完成供电和消防设施，宇航公司在不具备营业条件时强行开业，均违反了合同约定。法院最终判决，在违法履行期间，房屋租金不应按原合同标准计算，而应参照同类房屋的市场租金标准酌情确定，并据此调整了双方的付款义务。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限度的。一方违约时，另一方可以暂时停止履行自己的义务，但不能滥用。本案中，宇航公司在消防未验收的情况下强行开业，反而使自己陷入被动。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定。当租赁合同处于违法履行状态，比如房屋不具备合法营业条件时，法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，参照市场租金来认定，而不是机械地执行合同约定。

第三，证据是关键。无论是主张对方违约还是抗辩租金支付，都需要保留书面协议、付款凭证、整改通知、行政处罚决定等证据，否则在诉讼中难以说清责任。

王德林律师提示：

签订和履行房屋租赁合同时，务必确保房屋符合消防、用电等法定条件，不要为赶工期而冒险开业。如果对方违约导致无法正常经营，应及时书面催告并保留证据，必要时可起诉解除合同或要求减租。在文山地区，类似纠纷中法院同样会审查双方的履约行为，建议提前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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