未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

香港天光置业有限公司与深圳新世纪建设发展有限公司签订了一份购房合同，约定购买深圳某处房产。合同签订后，天光公司支付了部分购房款，但新世纪公司一直未办理商品房预售许可证。

后来，双方因合同履行发生争议。天光公司认为合同有效，要求继续履行；新世纪公司则主张合同因未取得预售许可证而无效，拒绝交房。双方协商不成，诉至法院。

争议焦点

天光公司主张：双方自愿签订的购房合同合法有效，新世纪公司应当按约交房并办理产权过户。

新世纪公司抗辩：在合同法实施前，未取得商品房预售许可证订立的售房合同违反法律规定，应属无效合同。

法院判决

最高人民法院二审认定：在合同法实施前，未取得商品房预售许可证订立的售房合同，如果一方已经履行主要义务、对方接受的，应当认定合同有效。本案中天光公司已支付大部分购房款，新世纪公司也接受了付款，故合同有效，新世纪公司应继续履行合同义务。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商预售商品房的法定条件，但未取得许可证不必然导致合同无效。根据合同法及相关司法解释，如果合同签订后开发商取得了预售许可证，或者购房人已经支付了大部分房款，法院倾向于认定合同有效。

第二，本案发生在合同法实施前，法院适用了当时的法律原则，即合同效力认定应有利于交易稳定。如果合同主要义务已经履行，不宜轻易否定其效力。这一裁判思路对今天处理类似纠纷仍有参考价值。

第三，购房人在签订期房合同时，应主动核查开发商的预售许可证。如果开发商未取得许可证，购房人有权要求开发商在合理期限内补办，并可以主张相应的违约责任。

王德林律师提示：

购房前务必核实开发商的预售许可证等五证是否齐全。在文山地区，购房人可以通过当地住建部门网站或窗口查询项目预售许可情况。如果发现开发商无证售房，建议及时咨询专业律师，避免陷入合同纠纷。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市